连载:房地产经营管理之17——剖析万科地产融资成本的运营管理

房地产企业经营管理的核心：就是对房地产投资开发的成本管控。

成本的影响直接与投资效益、产品市场定价、目标市场定位、产品品质定位相关联，因而房地产成本管控对于企业经营管理是重中之重。

在房地产经营管理路径，产品链与下游产品（产品原材料方面）的全部涉及与房地产产品关联的成本，不同的房地产企业的透明度比较高，大同小异。就连税务稽核与银行房贷审核管理等都是基本一致的。

不同的地方在于经营管理经验等的不同产生不同效果成为区别的要素，对于直接费用能够把控，对于原材料集采的成本控制有主动权的把控等是最大的区别。

从投融资方面，万科地产却存在另外的一种成本管控区别要素。

万科地产能够与房地产产品链中所以环节都可以做到“赊账处理”或者“授信非现金模式”的运营管理，其他企业不一定可以做到这些。

然而，这就是万科地产与同类行业在成本管控方面的区别。

土地成本因为属于“限年度租赁模式”，其成本由市场和政府主导。土地属于国家资源，必须由国家管控其使用性质与具体的使用时间，而投资土地开发商品房予以获取投资效益的企业，对土地不能拥有所有权的权限。因而企业只能通过国家出让（实际上是转让）在一定时间内的使用权限，而且还必须按照政府划定对土地的使用约束进行投资开发。

简单的说：就是企业花费一定的现金成本，用于租赁国家转让的如20年-30年（工业和园区工业性质的房地产土地使用项目）、40年（商业类使用性质的房地产项目）、50年（商业+住宅类使用性质的房地产项目）、70年（住宅使用性质的房地产项目）。

房地产企业土地成本的投入因为采取“招拍挂”模式，又是国家主导，因而其成本是公开透明的。因而在此不做缀诉。

万科地产与不同房地产企业之间对房地产投资成本管控非透明和区别化比较大的是金融融资的财务费用，万科地产绝对的优越性是砖家分析的重点。

砖家对万科地产的投融资管控比较了解和熟悉，而万科融资目标性砖家也是比较清楚。更是觉得万科地产在房地产投融资财务费用的管控方面对于从事房地产经营管理的其他企业和管理人员具有一定学习与借鉴作用。因此，将这种模式阐述并分享给房地产同类型其他企业，资源共享嘛！

按照银行业经营目标，只能够是通过对现金的放贷，实现利息收入。

这种模式有个关键：就是对效益影响最大的是接受贷款企业的经营效益与产品市场化需求效果，这两项直接对银行机构的经营目标达成有着非常大的影响。

融资企业经营效果良好以及产品深受市场青睐，银行的经营活动的效益目标就肯定有保障，反之可能银行的本息都难以收回。

然而在我国达到融资企业业绩良好与产品能够受到市场喜欢的行业就只有房地产，因为企业的融资利息（财务费用）支出全部由金融机构主导，金融机构的作为企业经营活动的效益目标。所以，金融机构 盼望房地产企业贷款，因为房地产企业给予银行的回报是最高的。因此银行本来应该大多数向房地产行业放贷，但实际上刚好是相反。

我们看看万科投房地产投融资财务费用是如何管控的？

在房地产投资和融资方面的运营，我们总结出来：机会比钱更重要的真理。

所以，能够通过IPO融资，投资更多房地产项目，开发更多的商品房产品进行销售，这就是房地产企业最大的机会。

万科若与银行贷款，万科的财务费用支出设定在8%-12%之间。

但是，万科地产在项目融资的财务费用支出，实际上不会超过7%（6%是正常化的），因为几乎所有银行都愿意降低身份，放低姿态，十分乐意的与万科达成合作。

在银行向万科放贷这个方面，万科掌握主动权，而当银行作为经营活动的企业时，向万科放贷的性质就变了，银行成为经营的企业向万科放贷时属于投资，而这个时候万科的主动权就更有话事权。

因此，万科的财务费用有的时候仅仅在6%，这是其他任何房地产企业都不可能享受到这样的融资“待遇”。

我们通过万科的负债方面有能够看出：万科对于融资债务比例是最少的。

万科有一种投资风控措施前置条件：就是保证房地产项目能够完完全全完成投资开发和产品交付使用，因此我们基本上没有看见有万科的房地产项目是烂尾或者房地产产品没有销售完的。

要实现项目投资绝对完成和产品去化完成的双向指标，万科就会需要除银行以外的融资备选。

信托融资渠道就很好的帮助万科解决了投资资本金周转出现窘境时的困难路径，房地产信托融资的财务费用，万科设定进行信托融资的财务费用最高12%。

信托融资路径或渠道就是万科的备选。

为什么万科需要融资备选呢？万科就是希望银行在任何时候（金融机构银根紧缩或者国家金融政策对房地产行业调控不利时）都要“力保如万科这样的优质客户”，而在特定的情况下银行恰好是如此做的。

在诸如当下的恒大及相关大型房地产企业都是因为出现银根收紧或者房地产融资政策过度调控，造成现金流动性十分紧缺的窘境后，出现了万科不会出现的前述问题。就再次证明了万科需要信托作为融资渠道备选的可操作性和可行性。

另外，万科给予融资保险的费用（属于财务费用范畴，归成本类别）一般也是8%左右。

万科又为什么要如此做呢？融资渠道备选（在银根紧缩时，有其他融资路径，多一条退路）。

核心的管控结果就是：因为投资所产生的这些全部财务费用、信托利息成本、保险费用等，在万科地产统称为“财务费用支出，通过现金支付流出”，而财务费用是万科的成本组成部分，是成本就可以作为企业经营活动中的费用，纳入企业经营活动中总成本范畴。

总的经营成本是降低经营利润最为重要的依据，尤其是在项目公司结算时，可以全额抵扣“增值税税费”。项目结算时的增值税费用支出远远大于财务费用支持最少167%-500%之间。

然而，其他的房地产企业基本上没有做到这一点。但这却是万科地产对融资成本管控的终极目标。